Chi tiết - Sở Tư pháp

                                                                               ThS. Lê Thị Huyền

                                                                      Khoa Nhà nước và pháp luật

Ngày 18/01/2024, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (sau đây gọi tắt là Luật Đất đai năm 2024) thay thế Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 35/2018/QH14 (sau đây gọi tắt là Luật Đất đai năm 2013). Luật Đất đai năm 2024 gồm 16 chương, 260 điều, trong đó, sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013, bổ sung mới 78 điều, có hiệu lực thi hành từ 01/01/2025 (Quốc hội đang xem xét điều chỉnh thời điểm có hiệu lực thi hành từ 01/08/2024, thay vì từ 01/01/2025); riêng Điều 190 (về hoạt động lấn biển), Điều 248 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp) có hiệu lực thi hành từ ngày 01/4/ 2024; khoản 9 Điều 60 của Luật Đất đai (về quy hoạch) có hiệu lực thi hành từ ngày Nghị quyết số 61/2022/QH15 ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Quốc hội về tiếp tục tăng cường hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch và một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ lập và nâng cao chất lượng quy hoạch thời kỳ 2021- 2030 hết hiệu lực. Luật Đất đai năm 2024 có những đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập kinh tế quốc tế, bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước. Trong phạm vi bài viết tác giả đề cập một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 góp phần thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Thứ nhất, mở rộng quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Luật Đất đai năm 2013 quy định chung đối tượng “người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch” là người sử dụng đất (khoản 6 Điều 5). Nay, Luật Đất đai năm 2024 xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành hai nhóm người sử dụng đất riêng biệt. Theo đó, “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” (khoản 3 Điều 4) cùng với cá nhân trong nước là một nhóm và gọi chung là cá nhân (có quyền, nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước) và “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” thành một nhóm (khoản 6 Điều 4). Quy định này được sửa đổi để đồng bộ với khoản 3, 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”; “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.

Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: (1) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao (điểm c khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai năm 2024); (2) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự (điểm h khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai năm 2024).

Việc mở rộng hơn đối tượng là người sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2024 giúp tăng thêm quyền của đối tượng là người Việt Nam định cư tại nước ngoài, góp phần tăng cơ hội tiếp cận, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai; đáp ứng tâm tư, nguyện vọng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản nói riêng và đẩy mạnh nền kinh tế nói chung và giải quyết những bất cập tại Luật Đất đai năm 2013 (người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản, làm phát sinh nhiều tranh chấp trong quá trình chuyển nhượng, quản lý sử dụng đất...).

Thứ hai, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai

So với với Luật Đất đai năm 2013, bên cạnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì Luật Đất đai năm 2024 còn bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai. Cụ thể: Quyền của công dân đối với đất đai gồm: “1. Tham gia xây dựng, góp ý, giám sát trong việc hoàn thiện và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai; 2. Tham gia quản lý nhà nước, góp ý, thảo luận và kiến nghị, phản ánh với cơ quan nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất đai; 3. Quyền về bình đẳng, bình đẳng giới trong quản lý, sử dụng đất đai; 4. Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật; đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 5. Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 6. Thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này^” (Điều 23).

Mặt khác, công dân có quyền tiếp cận thông tin đất đai gồm: “1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; 2. Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; 3. Giao đất, cho thuê đất; 4. Bảng giá đất đã được công bố; 5. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; 6. Kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai; kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; 7. Thủ tục hành chính về đất đai; 8. Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai; 9. Các thông tin đất đai khác theo quy định của pháp luật” (Điều 24). Đồng thời, Luật bổ sung các nghĩa vụ của công dân đối với đất đai gồm: “1. Công dân có nghĩa vụ phải chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đất đai; 2. Giữ gìn, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất; 3. Tôn trọng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác” (Điều 25). Đây là những quy định mới thể hiện sự tiến bộ của Luật Đất đai năm 2024, là căn cứ xác định các quyền và nghĩa vụ của công dân liên quan đến đất đai góp phần bảo vệ kịp thời, hiệu quả các quyền lợi chính đáng của công dân, đảm bảo công dân thực hiện, tuân thủ đúng các nghĩa vụ liên quan đến đất đai.

Thứ ba, việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi thu hồi đất

Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, chỉ cần hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư thì sẽ được ra quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày (theo điểm a khoản 3 Điều 69, khoản 3 Điều 85 Luật Đất đai 2013). Điều này dẫn tới thực trạng, việc xây dựng các khu tái định cư không được đầu tư theo quy định, chưa quan tâm đầy đủ đến nhu cầu và điều kiện của người được tái định cư. Có nơi xảy ra tình trạng các khu nhà ở xã hội, nhà tái định cư được xây dựng nhưng bị bỏ hoang; do không được sử dụng, nhiều nhà tái định cư bị xuống cấp, gây lãng phí. Nay, khoản 3 Điều 80 Luật Đất đai năm 2024 quy định, một trong những điều kiện thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của luật này. Khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất”.

Quy định này đảm bảo cho người bị thu hồi đất có nơi ở ổn định trước khi Nhà nước thu hồi đất, khắc phục được các bất cập trong thi hành Luật Đất đai năm 2013 (người dân bị mất quyền sử dụng đất tại nơi ở cũ nhưng không đồng thời được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại nơi ở mới, người dân chưa có các giấy tờ pháp lý về nhà, đất tại nơi ở mới để có thể thực hiện một số quyền của người sử dụng đất như thế chấp vay vốn để tạo lập chỗ ở tại nơi tái định cư đối với trường hợp được giao đất tái định cư hoặc xử lý một số công việc trong gia đình sau khi bị giải tỏa…).

Thứ tư, quy định chi tiết các trường hợp thu hồi đất

Điều 62 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tổng quan các dự án xây dựng thuộc phạm vi khu công nghiệp, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, kết câu hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, thoát nước,… Nay, Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết, rõ ràng về 32 trường hợp dự án Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc quy định chi tiết các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thuận tiện cho các cơ quan thực thi, dễ xác định trách nhiệm, chế tài nếu làm sai. Từ đó, đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan xảy ra. 

Thực tế cho thấy, bồi thường khi thu hồi đất là vấn đề gây bức xúc cho người dân nhất, Chương VII Luật Đất đai 2024 đã quy định chặt chẽ về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi, giúp cho người dân có điều kiện đảm bảo cuộc sống, điều kiện về sinh hoạt.

Thứ năm, bãi bỏ khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng hàng năm

Theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định: “Chính phủ  ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” và “căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ” (khoản 1 Điều 114). Luật Đất đai 2024  đã bãi bỏ quy định về khung giá đất. Theo đó, “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo” (khoản 3 Điều 159).

Bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất theo từng khu vực nữa, thay vào đó, các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá đất. Việc bỏ khung giá đất nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý đất theo hành chính áp đặt sang xây dựng bảng giá đất sát với giá cả thị trường, phản ánh kịp thời giá trị đất đai trong thực tiễn, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh.

Thứ sáu, quy định chi tiết hơn về các chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số

So với Luật Đất đai năm 2013, Điều 16 Luật Đất đai năm 2024 đã cụ thể hóa nhiều chính sách về đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số. Ngoài việc quy định rõ hơn các chính sách giao đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng, đất nông nghiệp đối với cá nhân và cộng đồng dân tộc thiểu số, Luật còn bổ sung các quy định như: cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất, kinh doanh và được miễn, giảm tiền thuê đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức và được miễn, giảm tiền sử dụng đất… đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất. Điều 16, Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định cụ thể đối tượng và chính sách được hỗ trợ đất đai lần đầu và tiếp tục được giao đất ở, đất sản xuất trong trường hợp đã được giao nhưng còn thiếu đất ở, đất sản xuất; quy định cụ thể nhiều nội dung liên quan đến trình tự, thủ tục rà soát đất đai, các điều kiện giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có liên quan đến đồng bào dân tộc thiểu số, đồng thời có các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp chưa có hồ sơ về đất đai.

 Các quy định này giúp tháo gỡ vướng mắc mà các địa phương gặp phải khi tổ chức thực hiện chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong thực tế và đảm bảo đồng bào dân tộc thiểu số có thể thụ hưởng các chính sách về đất đai một cách đầy đủ và có sinh kế ổn định.

Thứ bảy, tiếp tục hoàn thiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo đây là nền tảng của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Cụ thể: Chương V của Luật đã hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm nâng cao chất lượng, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Luật đã bổ sung hoàn thiện nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất; đổi mới, hoàn thiện hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm 3 cấp hành chính: Quốc gia, tỉnh, huyện và quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh.

 Đổi mới nội dung quy hoạch sử dụng đất, trong đó quy định các chỉ tiêu sử dụng đất trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất quốc phòng, đất an ninh (khoản 1 Điều 243). Quy định kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được tích hợp trong nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh (khoản 2 Điều 65), kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh chỉ lập (riêng) đối với thành phố trực thuộc trung ương không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh được quy định tích hợp trong nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh (khoản 2 Điều 243). Phân cấp thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất quốc gia cho Chính phủ, thẩm quyền quyết định kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để tạo sự chủ động, linh hoạt trong điều hành của Chính phủ và các địa phương.

Thứ tám, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân

Hiện nay, theo Điều 130 Luật Đất đai năm 2013, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, tại Luật Đất đai năm 2024 đã quy định mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân. Theo đó, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân theo Luật Đất đai năm 2024 được quy định nâng lên là không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 Luật Đất đai năm 2024. Đây là một điểm tiến bộ nhằm tạo điều kiện phát triển sản xuất nông nghiệp tập trung, quy mô lớn, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp. Đảm bảo huy động các nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp phù hợp với sản xuất nông nghiệp hàng hóa tập trung, quy mô lớn, thúc đẩy ngành nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả.

Có thể thấy, Luật Đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới thể chế hóa quan điểm, chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, giải quyết được các vướng mắc, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013, góp phần sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên đất trong giai đoạn mới, hướng tới mục tiêu phát huy cao nhất nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước./.

Tài liệu tham khảo:

1. Hiến pháp năm 2013

2. Luật Đất đai năm 2013

3. Luật Đất đai năm 2014

4. Nghị quyết số 18- NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương khóa XIII ngày 16/06/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.