Chi tiết - Sở Tư pháp

Khi một người chết đi, pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ cũng sẽ bị chấm dứt và một quan hệ mới phát sinh từ sự kiện này cũng được xuất hiện đó là mối quan hệ thừa kế. Bởi vì khi chết họ đã để lại khối tài sản thuộc quyền sở hữu của mình đối với động sản, bất động sản khối tài sản này sẽ trở thành di sản thừa kế từ khi người này chết đi. Quy định của pháp luật xử lí ra sao đối với khối di sản này, đặc biệt là quyền sử dụng đất và nhà ở bởi vì đây là những tài sản mang giá trị lớn nên thường xuyên xảy ra tranh chấp.

Quyền sử dụng đất thường là đối tượng phổ biến được người sử dụng đất trước khi chết để lại thông qua sự thể hiện ý chí bằng cách lập di chúc hoặc không thể hiện bất cứ ý chí gì nhưng vẫn làm phát sinh mối quan hệ về thừa kế. Để những người thừa kế có thể hưởng phần di sản này, cần phải tuân theo những trình tự thủ tục mà pháp luật quy định. Hiện nay, việc phân chia di sản thừa kế khi đất chưa có sổ đỏ tại địa phương là một hiện trạng khá phổ biến. Tuy nhiên việc phân chia phần di sản này trên thực tế còn có những khó khăn khi thực hiện việc công chứng, chứng thực. Trong phạm vi hạn hẹp của bài viết xin được phép trao đổi một số vấn đề về thừa kế quyền sử dụng đất khi đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.Trường hợp chủ sở hữu đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) sẽ rất khó khăn trong việc chứng minh căn cứ để bảo vệ quyền lợi, xác định nghĩa vụ và sẽ chịu nhiều hạn chế trong các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hay thế chấp quyền sử dụng đất.

Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) quy định về quyền thừa kế:cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người đã chết để lại.Trong đó nếu tài sản để thừa kế là quyền sử dụng đất thì người để lại di sản ngoài việc tuân theo các quy định của BLDS 2015 về thừa kế thì còn phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về đất đai. 

Về điều kiện thực hiện quyền thừa kế: Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, tại điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Trường hợp nào thì được cấp giấy chứng nhận?

Theo quy định Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ thuộc điều khoản này thì được cấp GCNQSDĐ (đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận). Ngoài ra nếu người sử dụng đất không có các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng có các giấy tờ được quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng được cấp GCNQSDĐ.

Nếu người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ thuộc khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc thuộc Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và đất đáp ứng điều kiện thừa kế thì có quyền lập di chúc để định đoạt thửa đất đó cho người thừa kế theo quy định.

Về thủ tục khai nhận di sản thừa kế :Việc khai nhận di sản thừa kế về đất được thực hiện tại Phòng công chứng, Văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã.

Đối với Phòng công chứng, văn phòng Công chứng: Thủ tục khai nhận di sản thừa kế được quy định tại Điều 57, Điều 58 Luật Công chứng 2014; Đối với việc chứng thực được thực hiện tại UBND cấp xã theo quy định tại Điều 36 NĐ23/2015/NĐ-CP. Tuy nhiên, về thủ tục theo quy định của Nghị định 23/2015/NĐ-CP yêu cầu phải có bản sao “giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng”. Vậy giấy tờ gì có thể thay thế giấy CNQSDĐ? Về nguyên tắc chỉ khi có Giấy chứng nhận người sử dụng đất mới có đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất . Theo ý kiến của người viết thì đối với việc phân chia di sản thừa kế đối với Đất chưa được cấp giấy chứng nhận thì có thể thực hiện nhưng phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định pháp luật và phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó như:

Đất đó phải đáp ứng các điều kiện chung đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất, phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, được sữ dụng ổn định và đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...Người có yêu cầu phân chia di sản thừa  kế phải cung cấp văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận); Đồng thời phải đo đạc, xác định hiện trạng ranh giới sữ dụng đất để làm cơ sở cho việc xác nhận.

Về thủ tụcnếu làm tại các tổ chức hành nghề công chứng: Người thừa kế hoặc người được ủy quyền liên hệ tổ chức công chứng và xuất trình hồ sơ theo quy định. Sau khi kiểm tra hồ sơ đầy đủ, đúng theo quy định của pháp luật, tổ chức hành nghề Công chứng tiến hành thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản.Việc thụ lý phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày niêm yết. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản;Sau 15 ngày niêm yết, nếu không có đơn khiếu nại, tố cáo thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế. Các đồng thừa kế có thể lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc Văn bản khai nhận di sản thừa kế.

Đối với việc thực hiện tại UBND cấp xã; thực hiện theo Điều 36 của NĐ 23/2015/NĐ-CP.

Sau khi có văn bản văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, người thừa kế tiến hành thủ tục xin cấp GCNQSDĐ tại UBND cấp huyện nơi có đất.

Nguyễn Sĩ Hải